Comprar um imóvel de R$ 400 mil não significa necessariamente pagar R$ 400 mil. Quando parte da compra é financiada, os juros podem aumentar significativamente o valor desembolsado ao longo dos anos.
Por isso, quem está pensando em financiar um imóvel não deve olhar apenas para o valor da parcela.
É preciso considerar entrada, juros, prazo, sistema de amortização, seguros, tarifas e custo total da operação.
Quanto os juros podem aumentar o custo do imóvel?
Imagine um imóvel de R$ 400 mil, com R$ 80 mil de entrada e R$ 320 mil financiados.
Para entender o impacto do prazo, vamos utilizar uma simulação matemática hipotética com taxa de 0,9% ao mês, pelo sistema Price. Os valores não representam uma proposta bancária e não incluem TR, seguros, tarifas ou outros encargos.
| Prazo | Parcela aproximada* | Total das parcelas* | Entrada + parcelas* |
| 20 anos | R$ 3.260 | R$ 782 mil | R$ 862 mil |
| 30 anos | R$ 3.000 | R$ 1.08 milhão | R$ 1,16 milhão |
| 40 anos | R$ 2.950 | R$ 1,24 milhão | R$ 1.32 milhão |
*Valores meramente ilustrativos.
O exemplo mostra uma questão importante:
a parcela menor não significa necessariamente um financiamento mais barato.
Ao aumentar o prazo, o comprador reduz o valor mensal, mas permanece pagando juros durante mais tempo.
Prazo maior ou parcela menor?
Essa é uma das principais decisões de quem financia um imóvel.
Um prazo maior pode facilitar o enquadramento da parcela no orçamento. Porém, em condições semelhantes, o custo financeiro total tende a ser maior.
Já um prazo menor normalmente aumenta a parcela, mas reduz o período de incidência dos juros.
Por isso, o melhor prazo não é simplesmente o menor possível.
É aquele que permite ao comprador pagar a dívida sem comprometer excessivamente o orçamento.
A entrada também faz diferença
Quanto maior a entrada, menor tende a ser o valor financiado.
Por exemplo:
Imóvel: R$ 400 mil
Entrada de R$ 80 mil: financia R$ 320 mil.
Entrada de R$ 120 mil: financia R$ 280 mil.
Entrada de R$ 160 mil: financia R$ 240 mil.
Um financiamento menor pode significar menos juros ao longo do contrato.
Mas existe um cuidado: não é recomendável utilizar toda a reserva financeira apenas para aumentar a entrada. O comprador também precisa manter dinheiro para emergências, documentação, mudança e outros custos da aquisição.
Não compare apenas a taxa de juros
Na hora de escolher um financiamento imobiliário, olhar somente a taxa anunciada pode ser insuficiente.
Também é importante verificar o Custo Efetivo Total (CET), que permite observar de forma mais ampla os custos envolvidos na operação.
Compare:
- valor da entrada;
- valor financiado;
- taxa de juros;
- CET;
- prazo;
- sistema de amortização;
- seguros;
- tarifas;
- valor das parcelas;
- custo total.
Essa comparação pode revelar diferenças importantes entre propostas.
Amortizar pode reduzir o custo do financiamento
Durante o financiamento, o comprador pode ter a possibilidade de realizar amortizações antecipadas.
Ao reduzir o saldo devedor, pode diminuir o prazo da dívida ou o valor das prestações, conforme as condições do contrato.
Por isso, dinheiro extra recebido durante os anos — como bônus, venda de outro patrimônio ou outros recursos — pode ser utilizado para avaliar uma eventual amortização.
A decisão, porém, depende da situação financeira de cada comprador.
Afinal, quanto o imóvel vai custar?
A resposta não está apenas no preço anunciado.
Um imóvel de R$ 400 mil pode representar um desembolso muito maior quando financiado durante décadas.
Por isso, antes de assinar o contrato, faça uma simulação e descubra:
quanto você precisa dar de entrada, quanto poderá financiar, qual será a parcela e quanto poderá pagar ao longo do contrato.
E lembre-se: financiamento imobiliário não deve ser escolhido pela menor parcela, mas pelo equilíbrio entre parcela, prazo e custo total.
Está pensando em comprar?
Antes de começar a visitar imóveis, descubra quanto você consegue financiar.
Uma boa simulação pode mostrar sua faixa de preço e evitar que você procure imóveis acima — ou abaixo — da sua capacidade de compra.
Faça uma simulação e descubra seu poder de compra.
